Gemeinsame Immobilienfinanzierung vor Eheschließung

Rechtliche Folgen im Scheidungsfall

Oftmals entscheiden sich zukünftige Eheleute bereits vor einer Eheschließung, eine gemeinsame Immobilie zu erwerben. Wird diese Immobilie finanziert, werden Darlehensverbindlichkeiten gegenüber Banken oftmals bereits vor der Eheschließung gemeinsam eingegangen und die Darlehensverträge von beiden Eheleuten unterschrieben.

Wurde die später geschlossene Ehe ohne Ehevertrag im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft geführt, ergaben sich im Falle der Scheidung und im Falle des Zugewinnausgleichs erhebliche Probleme und insbesondere Nachteile für den Ehegatten, der bewusst oder unbewusst bereits vor der Eheschließung eine im Alleineigentum des anderen stehende Immobilie mitfinanziert hat.

Im Falle der Scheidung ist im gesetzlichen Güterstand der sogenannte Zugewinn durchzuführen. Der Zugewinnausgleich ist streng stichtagsbezogen, ermittelt wird das sogenannte Anfangsvermögen zum Zeitpunkt der Eheschließung und das Endvermögen zum Zeitpunkt der Zustellung eines Scheidungsantrages. Diese stichtagsgenaue Betrachtung führte bei einer Finanzierung einer Immobilie vor der Eheschließung im Falle des Alleineigentums der Immobilie von einem Ehegatten zu untragbaren und ungerechten Ergebnissen im Rahmen des Zugewinnausgleichs.

Zunächst wird oft fälschlicherweise davon ausgegangen, eine gemeinsam erworbene Immobilie würde grundsätzlich im Miteigentum stehen. Diese Annahme ist falsch. Bauen Lebensgefährten oder spätere Eheleute ein Haus beispielsweise auf ein Grundstück, dass ein Ehegatte von den Eltern oder alleine erworben hat, steht nicht nur das Grundstück im Alleineigentum des erwerbenden Ehegatten, sondern auch die später hierauf errichtete Immobilie.

Geht nun der andere Ehegatte bereits vor der Eheschließung erhebliche Bankverbindlichkeiten zur Finanzierung dieser im Alleineigentum eines Ehegatten stehenden Immobilie ein, befindet sich streng stichtagsbezogen in seinem Anfangsvermögen zum Zeitpunkt der Eheschließung kein Miteigentumsanteil an der errichteten Immobilie, hingegen erhebliche Kreditverbindlichkeiten. Im Anfangsvermögen des Alleineigentümers der Immobilie steht der Wert dieser Immobilie, hingegen lediglich die hälftigen Verbindlichkeiten aufgrund der gemeinsamen Eingehung von Bankdarlehen. Der Grundstückeigentümer startet rechnerisch mit einem hohen Anfangsvermögen.

Der BGH hat nun mit Beschluss vom 06.11.2029 entschieden, dass Darlehensverbindlichkeiten auch bei gemeinsamer Aufnahme durch die späteren Ehegatten bei der Bewertung des Anfangsvermögens so zu berücksichtigen sind, als seien es ausschließlich Verbindlichkeiten des Alleineigentümers des Grundstücks. Im Anfangs- und Endvermögen des Grundstückseigentümers sind in diesem Fall zum jeweiligen Stichtag einheitlich der Grundstückswert als Aktivposition und die volle noch offene Darlehensvaluta als Passivposition einzustellen. Der BGH führte in seinem Beschluss aus, dass die familienrechtliche Überlagerung des Innenverhältnisses der Ehegatten vornehmlich die Zahlung der laufenden Kreditraten betrifft. Diese wirke sich aber auf die Beteiligungsquote an der noch zur Rückzahlung offenen Kreditvaluta grundsätzlich nicht aus.

Somit erhält der Ehegatte, welcher bereits vor der Eheschließung Kredite zur Finanzierung einer Immobilie unterzeichnet hat, im Rahmen des Zugewinnausgleichs einen Ausgleich des Wertzuwachses der Immobilie sowohl durch die Rückführung von Darlehensverbindlichkeiten und Verminderung von Belastungen sowie durch die Wertsteigerung der Immobilie während der Ehezeit. Der BGH durchbricht hier das strenge Stichtagsprinzip des Zugewinnausgleichs, um gerechte und angemessene Ergebnisse herbeizuführen. Ob Zugewinnausgleichsansprüche tatsächlich bestehen, hängt grundsätzlich vom Einzelfall und der Gesamtbeurteilung der Vermögenslage der Ehegatten ab.

Manuela Wodniak
Fachanwältin für Familienrecht